Риелторы и банкиры ростова, специалисты по недви�

Ирина Рожкова: договор ипотечного страхования является долгосрочным. Изменения условий страхования возможны лишь по согласованию сторон.

Ирина Рожкова: сменить страховую компанию можно в любой момент. Заполняете заявление, предоставляете пакет документов. Любые изменения к договору подписываются по соглашению обеих сторон.

Ирина Рожкова: нет, роды и беременность не являются страховым случаем.

Максим Хмель и Станислав Нови: Не бойтесь, рожайте!

Ольга Олянич: за время моего ипотечного кредита я родила двоих детей.

Ирина Рожкова: в правилах ипотечного страхования сказано, что договор страхования не заключается с лицами, состоящими на учете в диспансерах по типу заболевания. Если договор заключен и заболевание диагностируется вперые,то страховая компания несет ответственность.

Максим Хмель: это похоже на вопрос о том, за сколько можно купить автомобиль. Все дело в расположении и технических характеристиках объектов. Можно поговорить о разбросе цен в различных и наиболее популярных районах города. Если хотите жить в Центре, то наиболее вероятно, что потратить вам придется 3,5- 4 млн рублей, или около 60 тысяч рублей за квадратный метр. В спальных районах – от 1,8 млн до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра 40-45 тысяч рублей.

Ольга Олянич: оплата услуг банка и расходы заемщика на страхование являются неотъемлемой частью ипотечных расходов. Наша схема кредитования прозрачна и дополнительных расходов не предусматривает. Но каждый труд должен быть оплачен, и риски должны быть застрахованы в ваших же интересах.

Ирина Рожкова: имущество вы обязаны застраховать. Будете ли вы страховать себя от несчастного случая, болезни, или еще чего похуже – это ваше добровольное решение, которое защищает ваших несовершеннолетних детей, неработающих супругов, престарелых родителей и гарантирует им проживание в собственном жилье. Страховая практика на сегодняшний день показывает, что самые высокие выплаты у нас именно по несчастным случаям и болезням.

Ольга Олянич: банк не берет на себя функции агентства недвижимости. На оказание любой услуги необходимо задействовать работников, и их труд должен быть оплачен.

Станисла Нови: как минимум – не упали. В некотых секторах рост составил 10-15%.

Максим Хмель: я бы оценил ситуацию как +10%. Осень всегда предполагает некоторый рост цен, ожидается рост цен вообще, инфляционный поток набирает обороты, так что вряд ли нам стоит ждать снижения. Плюс прогнозы подорожания строительных материалов.

Ольга Олянич: есть банки, которые кредитуют приобретение комнат в коммунальных квартирах. Мы кредитуем приобретение квартир, в том числе и гостинок.

Станисалв Нови: надо не верхний порог стоимости, а озвучивать свой реальный бюджет. Или у вас неправильный риелтор, или ваши требования не соответствуют вашей платежеспособности.

Максим Хмель: возможно, риелтор желает вам помочь найти более качественный объект, и ваша задача как покупателя максимально вовлекать риелтора в процедуру торга. И, возможно, совместными усилиями вы приобретете за свои деньги более качественное жилье, нежели рассчитывали. Сегодняшний рынок недвижимости – это рынок покупателей, а не продавцов. И у вас есть все шансы получить скидку при покупке.

Станислав Нови: страшного в этой ситуации ничего нет. Первое: если продавец – ваш хороший знакомый и готов подаждать с деньгами некоторое время, то можно говорить о том, что подписание документов о продаже своего жилья и покупке нового, скорее всего, будет проводиться одновременно. Схема такая: вы берете задаток за свое жилье, если нужно – передаете его знакомого, если он того требует, назначаете день подписания основного договра и по продаже и по покупке, берете деньги за проданное и передаете их в этот же день продацу. Можно подписать договор купли продажи с рассрочкой платежа, желательно, у нотариуса, и если хотите минимизировать риски, но не боитесь потратить время, зарегистрируйте этот договор в регистрационной службе. Вы должны указать график платежей. Порядок расчета и дату окончательного рассчета. Все рассчеты по договору должны быть зафиксированы расписками продавца о получении соответствующих сумм с обязательным указанием даты и города. После проведения оконательного рассчета вы с вашим продавцом еще раз идете в «юстицию», где фиксируете, что рассчет за квартиру произведен полностью и получаете новое свидетельство безо всяких обременений.

Максим Хмель: надо для себя просчитать – надо ли вам обременять себя обязательствами перед знакомыми. Если есть первоначальный взнос, есть собственность – может, проще договориться с банком. Ведь посудите сами: предположим, квартиру вы свою оценили в два млн рублей, но проходит месяц, другой, а ее не покупают. Вы будете вынуждены снижать цену, чтобы расплатиться с продавцом. Посчитайте, может быть, банковский кредит взять – обошлось бы дешевле. Иными словами: возьмете кредит – получите возможность спокойно, без спешки продавать жилье по адекватной цене. Зачем рисковать хорошими отношениями с хорошими людьми, если существуют хорошие банки?

Ольга Олянич: у вас очень хорошие условия для вхождения в ипотечную сделку. После продажи собственной квартиры на недостающую сумму – те самые 600 тысяч – можно взять ипотечный кредит. В нашем банке вы можете без финансовых потерь закрыть кредит через полгода.

Ольга Олянич: необходимо учесть, что по правилам кредитования МБРР на момент погашения ипотечного кредита заемщику не должно быть более 65 лет. Кроме того, банк преъявляет требования о единовременном погашении остатка задолженности только при наличии просроченной задолженности более 60 дней. Мы рекомендуем оценить свои силы по уплате кредита до его получения.

Ирина Рожкова: что касается вопроса о том, как себя застраховать, то вопрос страхования надо поднимать после того, как будет принято решение о получении самого кредита

Максим Хмель: если заемщик не погашает кредит, то проблем больше у банка, чем у заемщика. В нашей стране банку сложнее защитить свои интересы по нашим законам. Мы сталкивались с продажей квартир недобросовестных заемщиков, и знаю, что у банка в связи с этой процедурой проблем и затрат столько, что банк при первой же возможности готов договариваться с заемщиком о реструктуризации долга. В пределах разумного, конечно.

Ольга Олянич: рекомендую обратиться в Агентство жилищных программ за получением субсидии как молодая семья. Молодой считается семья, в которой старшему члену семьи не исполнилось 36 лет. По этому сертификату возможно получить денежные средства на первоналачьный взнос и субсидирование процентной ставки на три года. Однако не все банки работают с сертификатами, принимая их в качестве первоначального взноса. Хотя закон это позволяет. Второй вариант для молодой семьи – привлечение в качестве созаемщкиов родственников и неродственников. Совокупный доход созаемщиков позволит взять кредит на покупку квартиры. Но имейте в виду – молодые должны иметь постоянное место работы.

Станислав Нови: в радиусе 100-120 км за 100 тысяч рублей можно купить домик в деревне. И земля будет в собственности – 8-10 соток запросто, и саманный домик обложенный кирпичом.

Станислав Нови: законов нет. В свете кризиса очень многие компании стали демпинговать. Доходило до 70%. Но хочу предостеречь: как правило, чем ниже процент, тем выше риск последующих разбирательств между арендодателем и клиентом.

Максим Хмель: Надо смотреть на ситуацию. Если человек снимает жилье на месяц – смысл с него брать за месяц как за два. Если жилье высоколиквидное, то никто особенно торговаться не будет. Зачем сдавать дешевле, если все равно на него придет покупатель.

Максим Хмель: все зависит от риелтора – хочет ли он брать на себя ответственность или нет. Просто если покупатель не доверяет риелтору, то можно обратиться к страховщику и застраховать саму сделку. Лично я и сотрудники моей компании стараемся проводить сделки нотариально. Нотариат – это правовой фильтр, который позволяет выявить огрехи. Юстиция при регистрации проверяет еще раз. И нотариус несет определенную ответственность. Он настолько бывает заинтересован в сохранении своей репутации и продолжении бизнеса, что прикладывает все усилия, чтобы отстоять все права покупателя и собственника. От всего не застрахуешься на все 100%.

Станислав Нови: нотариус, в отличие от регистратора регистрационной службы, скажет: вот здесь исправьте. А регистратор в юстиции ничего не подскажет. Защититься можно, обращаясь к риелторам, у которых ничтожный процент сомнительных сделок. Хороший риелтор никогда не предложит сомнительный продукт. Есть риелторы, а есть еще и маклеры, или как в Ростове говорят – маклерА. Отвечаю: ни один многоквартирный дом, построенный в статусе индивидуального жилого дома, который не прошел юстицию, у нас не продается. Многим это не нравится, но всегда честно предупреждаем покупателей о возможных проблемах. Скажем так: 100%-ой гарантии нет, но есть набор процедур, позволяющих максимально минимизировать существующий риск.

Ирина Рожкова: те, кто очень сильно опасается за чистоту сделки, могут обратиться к страховым компаниям за так называемым «титульным» страхованием. Страховка вступает в силу, если владелец по какой-то причине лишается права собственности. Эта услуга есть у страховщиков, но, к сожалению, мало используется.

Станислав Нови: к сожалению, люди не страхуются, потому что все мы – дети советского прошлого. Мы всегда надеемся, что кто-то придет и нас защитит.

Ольга Олянич: обязательное титульное страхование при оформлении ипотеки у нас отменено, но если право собственности застраховано, ставка по кредиту снижается на 0,7-1%.

Ольга Олянич: средний уровень ставок по городу – 11-13% годовых. Размер процентной ставки зависит от размера собственных средств и срока кредитования, а также первичный ли это рынок или вторичный. По первичному процентная ставка средняя на уровне 14-16%. На вторичном рынке ставки меньше.

Ирина Рожкова: в Сбербанке, например, работает программа «Молодая семья», там у них своя специфика работы.

Ольга Олянич: при приобретении недвижимости, в случае, если один из заемщиков является распорядителем средств матееринского капитала, Московский банк реконструкции и развития имеет возможность снизить базовую процентную ставку по кредиту на 0,25% годовых. Мы не только принимаем в оплату первоначального взноса материнский капитал, но и льготируем подобные кредиты.

Станислав Нови: это униальное предложение для Ростова. Закон разрешает использовать материнский капитал, но постаноление написано так, что никто не знает, как его можно реализовывать. К нам стабильно обращаются с вопросом, можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, теперь мы знаем, что есть банки, работающие в этом направлении.